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静岡県内で倉庫や工場の建設を検討する際、「市街化調整区域」の土地に目が留まることはありませんか？ 坪単価が安く、広い敷地が確保しやすい一方で、「原則として建物が建てられない」という厳しい制限があります。

しかし、絶対に建てられないわけではありません。一定の条件を満たし、適切な手続き（開発許可）を経ることで、倉庫建築が可能になるケースがあります。 今回は、静岡県で市街化調整区域に倉庫を建てるための条件と、注意すべき「農地転用」について解説します。

【結論】市街化調整区域に倉庫は建てられるのか？

結論から申し上げますと、原則として建築は不可ですが、特定の要件を満たし
「都市計画法」に基づく許可を得られれば建築可能です。

市街化調整区域は、行政が「市街化（開発）を抑制したい」と考えているエリアです。そのため、誰でも自由に建物を建てられるわけではありませんが、事業の公共性や必要性が認められる場合、特例として許可が下りることがあります。

これを「開発許可（都市計画法第34条等の適用）」と呼びます。

倉庫建築が可能になる主な4つのケース（静岡県版）

静岡県内において、市街化調整区域で倉庫や工場が認められやすい主なケースは以下の通りです。 

• 1. 農林水産業用施設（農家倉庫など）
  • 農業従事者が、農機具の収納や農産物の集荷・調整を行うための倉庫です。開発許可が不要、または簡易な手続きで済む場合が多いのが特徴です。
• 2. 沿道サービス施設（運送業など）
  • 幹線道路沿い（国道や主要県道）において、休憩所や給油所など、通行者のための施設として認められる場合があります。運送業の車庫兼休憩所などが該当するケースがありますが、要件は厳格です。
• 3. 既存宅地の活用（既存権利の届出）
  • 「線引き（市街化区域と調整区域が区分された日）」以前から建物が建っていた宅地、あるいは一定期間建物が存続していた土地であれば、建替えや用途変更が認められる場合があります。
• 4. 提案基準（地域振興のための施設）
  • 地元の自治体（市町）が「地域の産業振興に必要」と認めた場合です。例えば、地元の企業が事業拡大のために近隣に工場を拡張する場合などが検討対象となります。

安い土地には理由がある？「農地転用」のハードル

市街化調整区域の多くは「農地（田・畑）」です。ここに倉庫を建てるには、開発許可とセットで「農地転用（農地法）」の許可が必要です。

農地転用とは？

農地を「農地以外（宅地や雑種地）」に変える手続きのことです。

• 農用地区域（青地）の場合： 原則として転用は不許可です。非常にハードルが高く、除外申請という手続きに1年近くかかることもあります。
• それ以外の農地（白地）の場合： 立地基準と一般基準を満たせば許可される可能性があります。

【注意点】 「土地が安いから」といって安易に購入契約を結ぶのは危険です。もし農地転用の許可が下りなければ、倉庫を建てられない土地を抱えることになります。必ず契約前に「停止条件付契約（許可が下りなければ白紙撤回できる契約）」を結ぶなどの対策が必要です。

静岡県での倉庫建築・土地探しはFit倉庫へご相談ください

市街化調整区域での開発は、静岡県や各市町村（静岡市・浜松市など）の条例によって細かなルールが異なります。「あの場所では建てられたのに、ここではダメだった」ということが頻繁に起こります。

Fit倉庫では、単なる建設だけでなく、以下のサポートを行っています。

1. 土地の事前調査： その土地で本当に倉庫が建てられるか、行政庁へ事前確認を行います。
2. マッチング： 「倉庫用地として活用可能な調整区域の土地」や「居抜き物件」の情報をご提案します。
3. コスト試算： 造成工事や申請費用を含めた総予算をシミュレーションします。

「この土地、どうだろう？」と迷ったら、まずはFit倉庫の無料相談をご利用ください。
専門スタッフがサポートいたします。

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